Najem krótkoterminowy w Beskidach - czy to się jeszcze opłaca?

Popyt nie gaśnie, ale konkurencja rośnie

Pandemia przyczyniła się do boomu na wyjazdy krajowe i wzrostu zainteresowania apartamentami na wynajem. Choć turystyka zagraniczna znów zyskuje na popularności, Beskidy wciąż przyciągają rzesze turystów - zwłaszcza w sezonie zimowym i letnim.

Z danych lokalnych biur pośrednictwa wynika, że najwięcej rezerwacji w Wiśle i Szczyrku przypada na ferie zimowe, majówkę i wakacje. W Ustroniu sezon trwa nieco dłużej dzięki zapleczu sanatoryjnemu. Problem pojawia się poza szczytem - obłożenie spada, a inwestycja wymaga przemyślanej strategii.

Rentowność - ile można zarobić?

Inwestycja w najem krótkoterminowy w Beskidach może przynieść atrakcyjne zyski, ale kluczem jest odpowiednie zarządzanie i realistyczna ocena potencjału lokalizacji oraz standardu nieruchomości.

Według raportów z 2024 r. średni przychód z najmu krótkoterminowego w miejscowościach górskich w Polsce waha się od 3 500 do 7 500 zł miesięcznie w sezonie wysokim (zimowym i letnim). W miejscowościach takich jak Wisła, Szczyrk czy Ustroń, średnie stawki dobowego wynajmu dobrze wyposażonego apartamentu (2-4-osobowego) kształtują się w przedziale 250-600 zł/doba. W sezonie zimowym apartamenty z widokiem na góry lub blisko stoku w Szczyrku osiągają stawki powyżej 700 zł za dobę.

Przykładowe roczne przychody brutto przy założeniu średniego obłożenia na poziomie 60-70%:

• Apartament w Wiśle - ok. 65 000-85 000 zł/rok
• Apartament w Szczyrku - do 100 000 zł/rok
• Mieszkanie w Ustroniu - 50 000-70 000 zł/rok

Jednak same przychody nie mówią jeszcze o realnym zysku. Koszty prowadzenia najmu są znaczące i obejmują m.in.:

• Prowizję dla operatora (20-30% wartości rezerwacji, jeśli korzystamy z usług zewnętrznych),
• sprzątanie i przygotowanie obiektu (ok. 100-150 zł za zmianę gości),
• opłaty eksploatacyjne (media, internet, podatek od nieruchomości),
• marketing i ogłoszenia (np. prowizje platform najmu krótkoterminowego).

Po odjęciu kosztów operacyjnych i podatków rzeczywista stopa zwrotu kształtuje się najczęściej na poziomie 4-7% rocznie, choć w topowych lokalizacjach i przy własnym zarządzaniu może sięgnąć nawet 8-9%. Warto jednak pamiętać, że są to dane uśrednione, a rezultaty mogą się znacznie różnić w zależności od sezonowości, strategii cenowej i jakości obsługi gości.

Dodatkowym czynnikiem wpływającym na rentowność są zmiany legislacyjne - coraz więcej samorządów w Polsce wprowadza ograniczenia w zakresie najmu krótkoterminowego.

Jak wybrać odpowiednią nieruchomość?

Kluczowe znaczenie ma lokalizacja - im bliżej stoków narciarskich, szlaków pieszych czy centrum, tym lepiej. Warto stawiać na obiekty z miejscem parkingowym, balkonem lub tarasem, a także klimatyzacją - coraz bardziej docenianą przez turystów.

Ważna jest także elastyczność obiektu - mieszkania, które można łatwo przekształcić w lokal do długoterminowego wynajmu, są bezpieczniejsze inwestycyjnie. Przed zakupem dobrze jest zasięgnąć opinii ekspertów oraz sprawdzić kwestie prawne, takie jak możliwość prowadzenia działalności turystycznej w danej nieruchomości.

Pomoc w analizie rynku i wyborze odpowiedniego obiektu oferuje m.in. https://www.prosperty.pl - platforma wspierająca inwestorów w decyzjach dotyczących zakupu i wynajmu nieruchomości.

Na co uważać?

Rosnąca liczba ofert sprawia, że konkurencja jest duża, a goście coraz bardziej wymagający. Inwestorzy powinni uważać na:

• Przeszacowanie przychodów - wiele prognoz nie uwzględnia sezonowości.
• Zaniedbanie zarządzania - bez odpowiedniej obsługi nawet najlepsza lokalizacja może nie przynieść zysków.
• Zmiany przepisów - rośnie presja na regulację najmu krótkoterminowego, co może wpłynąć na opłacalność.

Najem krótkoterminowy w Beskidach wciąż może być opłacalny, ale nie jest już „złotym interesem” bez ryzyka. Wymaga dobrej lokalizacji, przemyślanej strategii i świadomości kosztów. Dla dobrze przygotowanych inwestorów region ten nadal oferuje ciekawe możliwości, szczególnie jeśli celem jest dywersyfikacja portfela nieruchomości i generowanie przychodów w popularnym turystycznie regionie.